Apartman Çatı Sigorta Poliçesi Rehberi: DASK + Konut Paket + Apartman Bina Sigortası Tam Karşılaştırma

3 Farklı Sigorta, 3 Farklı Sonuç — Hızlı Yanıt

Apartman çatı hasarı için karşımıza üç sigorta tipi çıkar: DASK (6305 sayılı kanun), Konut Paket Sigortası, ve Apartman Bina Sigortası. Sıklıkla karıştırılan bu üç ürünün çatı hasarındaki rolü tamamen farklıdır: DASK yalnızca deprem ve depreme bağlı zararı karşılar — bir kiremit fırtınada uçtuysa DASK ödemez. Konut Paket Sigortası poliçede “dahili su, fırtına, dolu, kar yükü” klozları varsa öder; ancak bakım eksikliği klasik red sebebidir. Apartman Bina Sigortası ortak alanları yönetim adına sigorta eder; çatı, asansör, dış cephe için en kapsamlı çözüm budur. Hasar 5 iş günü içinde yazılı olarak bildirilmeli (5684 sayılı Sigortacılık Kanunu ve genel poliçe şartları); red kararına karşı Sigorta Tahkim Komisyonu (sigortatahkim.gov.tr) ücretsiz başvuru imkanı sunar.

Hukuki bilgilendirme: Bu makale 30 yılı aşkın gayrimenkul ve sigorta hukuku tecrübesine dayalı genel bilgi amaçlıdır. Her poliçenin özel şartları (klozlar, muafiyetler, istisnalar) ürüne ve şirkete göre farklılık gösterir; somut talebiniz için Ankara Barosu’na kayıtlı bir avukattan ve poliçe metninizi inceleyen bir uzmandan görüş alın.

1. 3 Sigorta Türü Karşılaştırma Tablosu

2. DASK Çatıyı Kapsar mı? 6305 Kanunu Açıklaması

Hayır. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu çerçevesinde yalnızca aşağıdaki olayları kapsar:

• Deprem (asıl kapsam)
• Depreme bağlı yangın
• Depreme bağlı infilak
• Depreme bağlı dev dalga (tsunami)
• Depreme bağlı yer kayması (heyelan)

Çatınızdan yağmur sızıyorsa, fırtına kiremitleri uçurmuşsa, dolu çatı camını kırmışsa, kar yükü mahyayı çökertmişse — bunların hiçbiri DASK kapsamında değildir.

DASK zorunludur (tapu işlemlerinde aranır), prim 2026 için 100 m² konut Ankara’da yaklaşık 870 TL/yıl (yapı sınıfı ve sigorta bedeli üzerinden Hazine Müsteşarlığı tarifesi belirler). Ancak DASK deprem dışında hiçbir hasarı karşılamaz; bu yüzden Konut Paket veya Bina Sigortası ek olarak yaptırılmalıdır.

3. Konut Paket Sigortası Çatı Klozları: Hangileri Var?

Konut Paket Sigortası ihtiyaridir; kapsamı seçilen klozlara göre değişir. Çatı için kritik 5 kloz:

3.1 — Dahili Su Klozu

Su tesisatı, kalorifer, çatı sızıntısından kaynaklı bağımsız bölüm içi su hasarını karşılar. Eşya, mobilya, parke, boya hasarı bu kloz altında değerlendirilir.

3.2 — Fırtına Klozu

Genel poliçe şartlarında “saatte 7 m/s’yi aşan rüzgar” olarak tanımlanır. Uçan kiremit, kopan oluk, kayan trapez levha bu kapsamda. Meteoroloji raporu (mgm.gov.tr) delil olarak istenir.

3.3 — Dolu Klozu

Çatı pencereleri, fotovoltaik panel, çatı kaplaması dolu hasarına karşı korunur. Doludan sonra 24 saat içinde fotoğraf, MGM kayıt delil zincirini güçlendirir.

3.4 — Kar / Buz Yükü Klozu

Ankara’da özellikle Yenimahalle, Etimesgut, Batıkent gibi yüksek kar yağışı alan bölgelerde önemlidir. Mahya çökmesi, çatı statiğine zarar bu kloz altında.

3.5 — Sel-Su Baskını Klozu

Tipik konut için zayıf risk; ancak çatı altında bodrum/depo varsa devreye girebilir.

Kloz Eksikliği = Red

Ucuz “yangın+hırsızlık” paket konut sigortası alıp çatı sızıntısında ödeme beklemek yaygın hayal kırıklığıdır. Poliçe satın alırken “dahili su, fırtına, dolu, kar yükü” klozlarının dahil olduğunu acentenizden yazılı teyit alın.

4. Apartman Bina Sigortası: Yönetim Sorumluluğu

Apartman Bina Sigortası, yönetim adına yapılan ve ortak alanları kapsayan ürün. Tipik kapsam:

• Çatı (tüm yapı dahil)
• Dış cephe (kaplama, izolasyon)
• Asansör (mekanik + elektronik)
• Jeneratör, hidrofor, su deposu
• Bahçe ve peyzaj
• Ortak elektrik tesisatı

KMK m.35/c yöneticiye “anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi” görevini açıkça verir:

“Yönetici, kat malikleri kurulunun kararları çerçevesinde anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almakla görevlidir… Anagayrimenkulün sigorta edilmesi de bu görevler arasındadır.”

Yönetici Sigorta Yaptırmazsa

Üç sonuç doğar:

1. Şahsi sorumluluk: Yönetici, sigortalanmamış riskten doğan zararda kat maliklerine karşı tazminatla sorumlu olabilir (KMK m.38).
2. Görevden azil: Kat maliki olmayan profesyonel yöneticilerde sözleşme feshi gündeme gelir.
3. Kişisel sigorta: Kat maliki kendi konutu için Konut Paket yaptırabilir; ortak alan riski için yöneticiyi sıkıştırması gerekir.

Apartmanda çatı tamir kararı rehberimizde detaylı anlatıyoruz — yöneticinin yetki ve sorumluluk sınırı orada da işlenmiş.

5. Sigorta Neden Çatı Ödemez? 7 Red Sebebi

Sigorta hukukunda en sık karşılaşılan red gerekçeleri:

5.1 — Bakım Eksikliği

Genel Şartlar A.4: “Sigortalı şeylerin bakım, onarım, kontrolden geçirilmesi gibi mutat işlemlerin yapılmamasından kaynaklanan zararlar teminat dışıdır.” Çatı 15 yaşını aşmış, yıllık bakımı yapılmamış, çürümüş ahşap görülüyorsa eksper kalemiyle red kaçınılmazdır.

5.2 — İhmal

Sigortalı, hasarı bildiği halde önlem almazsa “büyütme” kabul edilir. Birinci sızıntıyı görmezden gelip altı ay sonra büyük hasar tespit ettirilirse, sigorta arada büyüyen zarar için ödeme yapmaz.

5.3 — Eski Poliçe / Süre Bitmiş

Poliçe yıllık yenilenir; bitiş tarihinden sonra oluşan hasar kapsam dışı. Otomatik yenileme şartı varsa kontrol edilmeli.

5.4 — Yanlış Kloz

Sadece yangın klozlu poliçede su hasarı, sadece dahili su klozlu poliçede fırtına hasarı talep edilirse red. Poliçe metnini almadan acentanızı sıkıştırın.

5.5 — İskan / Oturma İzni Yokluğu

Yapı kullanma izni olmayan kaçak yapıda sigorta hasar ödemez. Tapuda tescilli olmayan ek katlar da bu kapsamda.

5.6 — Eski Hasar (Poliçe Öncesi)

Sigorta başlangıç tarihinden önce var olan hasarlar kapsam dışı. Yeni alınan poliçeyle eski sızıntı için talep edilirse eksper raporu redde sebep olur.

5.7 — Geç Bildirim

5 iş günü / 7 takvim günü kuralı aşılırsa red. Bildirimi belgesiyle ispat edemeyen sigortalı bu sebeple kaybeder.

6. Hasar Bildirim Penceresi: 7 Gün Kuralı

5684 sayılı Sigortacılık Kanunu ve standart poliçe genel şartları:

• Süre: Hasarın öğrenilmesinden itibaren 5 iş günü (uygulamada 7 takvim günü kabul edilir).
• Yöntem: Yazılı (e-posta, faks, dilekçe) veya çağrı merkezi (kayıt numarası alınmalı).
• İçerik: Hasarın tarihi, yeri, kısa açıklama, tahmini değer, fotoğraf eki.
• Mücbir sebep: Hastane, ölüm, doğal afet süreyi durdurur; ispat sigortalıdadır.

Örnek Bildirim Metni

Sigorta Şirketi: [Şirket Adı] Poliçe No: […] Sigortalı: [Ad Soyad / Apartman Yönetimi]

[Tarih] tarihinde fırtına/dolu/yağış sonucu sigortalı [Adres] adresindeki konutun/çatısının zarar gördüğü tespit edilmiştir. Hasar yaklaşık [tutar] TL düzeyindedir; fotoğraflar ektedir.

5684 sayılı Sigortacılık Kanunu ve poliçe genel şartları çerçevesinde hasarımızın bildirimi yapılmış olup, eksper atanmasını ve süreçten bilgilendirilmememizi talep ederim.

[Tarih] [Ad Soyad] [İmza] [Telefon] [E-posta]

7. Hasar Tespit Süreci: Eksper Atama, Bilirkişi, Sigorta Çağrısı

Bildirim sonrası süreç:

1. Sigorta şirketi 24-72 saat içinde eksper atar (büyük hasarlarda 7-15 gün uzayabilir).
2. Eksper yerinde keşif yapar, fotoğraf çeker, hasar tutarı hesaplar.
3. Eksper raporu sigortaya teslim edilir; sigortalıya kopya istenebilir.
4. Sigorta şirketi 30 gün içinde ödeme veya red kararını verir (5684 m.32).
5. Ödeme banka hesabına yapılır; ya tam, ya muafiyet düşülerek.
6. Red kararı yazılı tebliğ edilir; gerekçe açık yazılmalı.

Eksper Raporuna İtiraz

Sigortalı, eksper raporundan memnun değilse:

• Bağımsız ekspertiz (sigortalı kendi parasıyla) ile karşı rapor alabilir.
• Sigorta Tahkim Komisyonu’nda raporu çürütmek için delil olarak sunabilir.
• Akademisyen / serbest bilirkişi raporu Tahkim hakem heyetinde değerlendirilir.

8. 2026 Prim Ortalamaları: 100 m² Daire Karşılaştırma

Ankara için yaklaşık 2026 yıllık prim örnekleri (100 m² daire):

Prim binanın yaşı, yapı sınıfı, deprem bölgesi, sigorta bedeline göre değişir. Birden fazla şirketten teklif al; aynı kapsam için fiyat farkı %30-50’ye ulaşabilir.

9. Red Kararına İtiraz: Sigorta Tahkim Komisyonu

Sigorta Tahkim Komisyonu (sigortatahkim.gov.tr), 2007’den beri 5684 sayılı kanun çerçevesinde faaliyette olan, ücretsiz ve bağımsız itiraz mercii.

Avantajları

• Ücretsiz başvuru — mahkeme harcı yok.
• Hızlı karar — ortalama 4-6 ay (bazı dosyalar 3 ay).
• Bağlayıcı karar — sigorta şirketi uymaya zorunlu.
• Sınırlı süreli — 25.000 TL üzeri talepler için temyiz yolu kapalı (Yargıtay 17. HD); altı için zaten son derece.

Süreç

1. Önce sigorta şirketine yazılı itiraz (15 gün içinde).
2. Şirket reddederse veya 15 gün içinde yanıtlamazsa Tahkim’e başvuru.
3. Online dilekçe + poliçe + red yazısı + delil belgeleri.
4. Hakem atama (1-3 hakem, talebe göre).
5. Yazılı süreç (genelde duruşmasız).
6. Karar 4-6 ay içinde tebliğ edilir.

Tahkim mi Mahkeme mi?

25.000 TL üzeri uyuşmazlıklarda temyiz hakkı isteyen sigortalı doğrudan mahkemeyi tercih edebilir; ancak çoğu çatı sızıntı hasarı için Tahkim yeterlidir.

10. Apartman Yöneticisi Sigorta Yaptırmazsa Ne Yapın?

Yöneticinin pasif kalması halinde kat maliki için yol haritası:

1. Olağan/olağanüstü kurul toplantısında apartman bina sigortasını gündeme aldır (toplantı çağrı şablonu ile).
2. Kararı defterine işlettir. “Yönetici 30 gün içinde teklif alıp en uygun olanını seçecektir.”
3. Yönetici hala hareketsizse KMK m.38 uyarınca tazminat dilekçesi hazırla.
4. Kişisel olarak Konut Paket yaptır — kendi konutun risk kapsamı için.
5. Hasar olursa ortak alan kısmı için yöneticiye karşı dava aç.

Ayrıca çatı bakımı ve acil çatı tamiri düzenli yapılırsa sigorta red sebebi olan bakım eksikliği itirazı zayıflar.

11. Sıkça Sorulan Sorular

Yeni aldığım dairede önceki çatı hasarı var, yeni poliçeyle ödenir mi? Hayır. Sigorta poliçesi başlangıç tarihinden sonra oluşan riskleri kapsar. Eski hasar için satıcı ev sahibinden TBK m.219 (ayıp) uyarınca tazminat istenebilir.

Apartmanda bir daireden çıkan su hasarı komşu daireye verirse? Konut Paket Sigortası mali sorumluluk klozu varsa komşu daireye verilen zararı karşılar. Ayrıca KMK m.18 ve m.19 çerçevesinde hasarı veren malikten doğrudan tazminat istenebilir.

Sigorta acentemle anlaşamıyorum, ne yapmalıyım? Acente bir aracıdır; sigorta şirketi sözleşmeli tarafıdır. Doğrudan sigorta şirketinin müşteri hizmetlerine yazılı başvuru yap; sonuç alınmazsa Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu (SEDDK, sebik.gov.tr) yolu açıktır.

Kapanış

Apartman çatı hasarı için doğru sigortayı doğru poliçeyle yaptırmak, hasar anında ne kadar tazminat alacağınızı belirler. DASK’ı zorunlu olduğu için yaptırırsınız ama çatı sızıntısı için işe yaramaz; Konut Paket Sigortası’nda dahili su, fırtına, dolu, kar klozlarını kontrol edin; apartman ortak çatısı için Apartman Bina Sigortası’nda ısrarcı olun, yönetici yaptırmazsa kurul kararıyla zorlayın. Hasar olduğunda 5 iş günü içinde yazılı bildirim, eksper raporuna karşı bağımsız ekspertiz hazırlığı, red kararına karşı Sigorta Tahkim Komisyonu başvurusu — bu üç adımı disiplinli izleyen sigortalı haklarını yüksek oranda alır.

Apartman yönetiminin çatı tamiri kararı, çoğunluk hesabı ve maliyet paylaşımı için Apartmanda çatı tamir kararı rehberimizde detaylı bilgi yer almakta; sigorta öncesi/sonrası onarım için acil onarım hakkı yazımız tamamlayıcıdır.

Bu makale genel bilgi amaçlıdır; somut hukuki durum için avukat görüşü alın.