Kat Maliki Toplantıya Katılmazsa Ne Olur? KMK Yeter Sayı, İkinci Toplantı ve İtiraz Hakkı

Toplantıya Gitmemek = Karara Razı Olmak (Çoğu Zaman)

Kat maliki toplantıya katılmazsa ilk toplantı, KMK m.30/2’nin aradığı çifte çoğunluk (sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla) sağlanamazsa düşer. İkinci toplantı en az 7 gün sonra (KMK m.30/3, en geç 15 gün içinde) çağrı tekrarına gerek olmaksızın yapılır ve yeter sayı aranmaz: katılanların salt çoğunluğu karar alır. Bu kural, teorik olarak tek bir kat malikinin binayı bağlayıcı karar almasına imkan tanır. KMK m.32 uyarınca karar, toplantıya gelmeyen ve muhalif olanları da bağlar; ancak muhalefet eden veya yokluğunda karar alınan malik KMK m.33 uyarınca kararın tebliğinden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açabilir. Bu 1 aylık süre hak düşürücüdür; kaçırılırsa karar kesinleşir.

Hukuki bilgilendirme: Bu makale 30 yılı aşkın gayrimenkul hukuku tecrübesine dayalı genel bilgi amaçlıdır. Somut olayınızda yönetim planının özel hükümleri, çağrı tebligatının usulüne uygunluğu ve karar defteri içeriği farklı sonuçlar doğurabilir. Açılan veya açılacak davanız için Ankara Barosu’na kayıtlı bir avukattan görüş alın.

1. KMK m.30: Toplantı Yeter Sayısı Nedir? Çifte Çoğunluk Açıklaması

KMK m.30/2 maddesi tek bir cümleyle iki kavramı bir arada ister: “Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.”

İki kriter:

1. Sayı çoğunluğu: Toplam bağımsız bölüm sayısının yarıdan fazlası katılmalı. 10 daireli binada en az 6 daire.
2. Arsa payı çoğunluğu: Katılan dairelerin toplam arsa payı, binanın toplam arsa payının yarıdan fazlası olmalı. 1000/1000 paylı binada en az 501/1000.

İki şart birlikte sağlanmalıdır. Sadece sayı varsa veya sadece arsa payı varsa toplantı düşer.

Örnek: 12 Daireli Çankaya Apartmanı

• Daire 1 (zemin dükkân): 200/1000
• Daire 2-11 (3+1 standart): 60/1000 her biri (toplam 600/1000)
• Daire 12 (çatı dubleks): 200/1000

İlk toplantıya 8 daire katıldı (sayı: 8/12 ≥ 7, sağlandı), ancak katılanların arsa payı toplamı 480/1000 kaldı (zemin dükkân ve dubleks gelmedi). Arsa payı çoğunluğu sağlanmadı; toplantı düşer.

2. İlk Toplantı Düşerse Ne Olur? 7 Günlük Bekleme Süresi

İlk toplantı çoğunluk sağlanamadığı için düştüğünde tutanağa “yeter sayı sağlanamadı, KMK m.30/3 uyarınca toplantı düşmüştür; ikinci toplantı [Tarih] [Saat] [Yer]” kaydı düşülür. Bu tutanak karar defterine yapıştırılır veya ek olarak iliştirilir.

İkinci toplantı tarihi:

• Asgari: 7 gün (Yargıtay 18. HD 2009/7745 E. içtihadı)
• Azami: 15 gün (KMK m.30/3 lafzı)
• Çağrı: İlk çağrıda yer alıyorsa ek çağrı yapılmaz; yer almıyorsa yeni çağrı 7 gün içinde tebliğ edilmelidir

Apartmanda çatı tamir kararı rehberimizde detaylı anlatıyoruz — özellikle gündem yazımı ve karar defteri disiplini bu aşamada kritiktir.

3. İkinci Toplantı: Yeter Sayı Aranmaz — Pratik Sonuçları

İkinci toplantı, KMK düzeninin en güçlü pratik aracıdır:

“Yeter sayı sağlanamadığı için yapılan ikinci toplantıda mevcut bulunanların oy çokluğu ile karar verilir.” — KMK m.30/3

Pratik sonuçlar:

1. Tek malik bile karar alabilir. 30 daireli binada ilk toplantı düşer, ikinci toplantıya 1 daire gelir, salt çoğunluk (1/1) onunladır → karar geçerlidir.
2. Çatı tamiri burada hızlanır. Üst kat malikleri ısrarla toplantıya gider; alt kat malikleri katılmaz; ikinci toplantıda az sayıda evet oyuyla karar alınır.
3. Vekalet yoluyla tek elde toplanma. Bir kişi 5 vekaletname biriktirip 5 maliki temsil ederse, 6 oyla 30 daireli binayı bağlayıcı karar alabilir.

Bu güç ayrıca riski de doğurur: ikinci toplantıyı önemsemeyen malik, sonradan karşı çıktığı bir kararla bağlanır. Bu yüzden çağrıyı eline alan her malikin ikinci toplantı tarihini hassasiyetle takip etmesi gerekir.

4. 3 Senaryo Tablosu: 6 / 16 / 30 Dairelik Bina için Yeter Sayı

İkinci toplantıda salt çoğunluk = katılanların yarıdan fazlası. 3 daire katıldıysa 2 evet → karar; 8 daire katıldıysa 5 evet → karar.

5. Çatı Tamiri Kararı için Kaç Oy? Karar Tipine Göre Tablo

Çatı uygulamalarında karar tipine göre eşik değişir:

Çatı sızıntısının onarımı m.19/2 kapsamındadır; oybirliği aramak yanlıştır. İkinci toplantı yolu kullanılırsa salt çoğunluk yeterlidir.

6. Vekaletname: Apartman Vekili Nasıl Atanır?

KMK m.31 vekille temsile imkan tanır:

“Bir kat maliki, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi en fazla iki, üç vekaletname kullanabilir.”

Pratik kurallar:

• Yazılı vekaletname yeterli; noter onayı zorunlu değil.
• Eş veya 1. derece akraba için tek imzalı belge yaygın uygulamada kabul.
• Sayı sınırı: 40 ve daha az daireli binalarda bir kişi en fazla 2 vekaletname kullanabilir; 40+ daireli binalarda kullanılan oyun %5’inden fazlasını kullanamaz.

Örnek Vekaletname Şablonu

VEKALETNAME

Ben, [Ad Soyad] ([TC Kimlik]), [Apartman] Daire [No]‘nun maliki olarak; [Tarih] tarihinde [Yer]‘de yapılacak Kat Malikleri Kurulu olağanüstü toplantısında, gündemdeki tüm maddeler hakkında oyumu kullanmak ve karar metinlerini imzalamak üzere [Vekil Ad Soyad]‘ı ([TC Kimlik]) vekil tayin ettim.

[Tarih] [Malik İmza]

7. Yazılı Oy Geçerli mi? KMK m.34 ve Uygulama

Toplantıya gelmeyecek malikin yazılı oy gönderme hakkı KMK m.34 son fıkra ve uygulamadaki anlayışla kabul edilir. Şartlar:

1. Gündem maddeleri tam belirli olmalı. Toplantıda gündeme yeni madde eklenirse yazılı oy hükümsüz kalır.
2. Oy belgesinin toplantı başlamadan divana/yöneticiye ulaşması gerekir.
3. Belirsiz ifadeler (ör. “uygun bulduğum şekilde oy kullanın”) geçersizdir; her madde için “evet/hayır/çekimser” net olmalıdır.
4. Karar defterine eklenir, yoklamada “yazılı oy” olarak işaretlenir.

Yazılı oy çatı tamiri ikinci toplantısı için pratik çözümdür: yurtdışında çalışan, yaşlı veya hastalıklı malikler bu yolla katılım sağlar.

8. Boş Daire Oy Hakkı: Kat Maliki vs Kullanıcı

Sık sorulan sorulardan biri. Kural:

Kiracılar dinleyicidir; söz alabilir, ancak oy hakkı yoktur. Bu yüzden çatı tamiri kararında kiracı katılımı sembolik kalır. Zaten kiracı çatı tamir bedelini de ödemez — TBK m.303 emredici hükmü kiraya vereni sorumlu tutar.

9. Karara Katılmayanın İtiraz Hakkı: KMK m.33 ve 1 Aylık Süre

Karara muhalif kalan veya toplantıda yokken karar alınan malikin başvurabileceği tek hukuki yol iptal davasıdır. KMK m.33:

“Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalananın, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anataşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir… Yöneticinin veya denetçinin verdiği kararlardan zarar gördüğünü iddia eden kat maliki, bu konuda yine sulh mahkemesine başvurabilir.”

İptal davası ilkeleri:

• Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi (taşınmazın bulunduğu yer)
• Süre: Karar tebliğinden itibaren 1 ay (hak düşürücü)
• İptal sebepleri: Kanuna aykırılık, yönetim planına aykırılık, dürüstlük kuralına aykırılık, çağrı/oylama usulü hatası
• Uygulama: İptal davası açılması karar uygulamasını otomatik durdurmaz; ihtiyati tedbir ayrıca istenmelidir

Örnek: 1 Aylık Süre Nasıl İşler?

Karar 10 Mart 2026’da alındı, malik 15 Mart 2026’da iadeli taahhütlü posta ile karar metnini aldı. Son gün: 15 Nisan 2026. 16 Nisan’a kalan dilekçe süre yönünden reddedilir; karar kesinleşir, çatı ihalesi geri dönüşsüz işler.

10. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Emsal Yaklaşımları

Pratikte sık başvurulan yerleşik içtihatlar:

• Yargıtay 18. HD, çağrı süresi ve usulü — gündem soyut yazıldığında veya çağrı süresi 15 günden az olduğunda alınan kararların iptaline hükmeder. (Yerleşik içtihat çizgisi)
• Yargıtay 18. HD, ikinci toplantı yeter sayısı — ikinci toplantıda yeter sayı aranmayacağını, katılanların salt çoğunluğunun karar için yeterli olduğunu defalarca tekrarlamıştır.
• Yargıtay 18. HD, vekil sınırı — bir kişinin tayin edilen sınırı aşan vekil olması durumunda ilgili oyların geçersizliğine hükmeder; bu durumda toplantı yeter sayısı yeniden hesaplanır.
• Yargıtay 18. HD, m.32 bağlayıcılık — katılmayan malikin daha sonra “haberim olmadı” savunmasını çağrı tebliğ edildiği takdirde reddetmiştir.

Pratik Örnek (Anonim)

Bahçelievler’de 14 daireli bir apartmanda çatı tamir kararı (84.000 TL) ikinci toplantıda 4 daire ile alındı; iki yokluk maliki 1 ay içinde Sulh Hukuk’a başvurarak çağrı süresinin 13 gün olduğunu (15 günden az), gündem maddesinin “tamiratlar” şeklinde soyut yazıldığını ileri sürdü. Mahkeme her iki gerekçeyi de kabul etti, karar iptal edildi. Yönetici aynı süreci yeniden başlatmak zorunda kaldı; bu sırada üst kat dairesinde su hasarı 27.000 TL’ye ulaştı.

Çatı acil ise acil onarım hakkı yolunu da değerlendirin — bekleme yapmadan hareket imkanı doğar.

11. Sıkça Sorulan Sorular

Çağrıyı eline almadıysam karar bağlayıcı mı? KMK m.32, çağrının usulüne uygun yapılmış olması koşuluyla bağlanmayı kabul eder. Tebligat alındısı, taahhütlü posta makbuzu veya elden imzalı belge varsa eline almamış olduğunuzu iddia etmeniz zorlaşır. Ancak hiç tebliğ yapılmamışsa karar iptal edilebilir.

İptal davası açarken avukat şart mı? Sulh Hukuk Mahkemesi basit yargılama usulü; dilekçeyi kendiniz yazabilirsiniz. Ancak çatı tamiri gibi maliyetli işlerde delil toplama, çağrı belgelerini tahlil ve karar defteri okuma için avukat tavsiye edilir.

Toplantı tutanağı imzalamadıysam ne olur? Tutanak imzalanmaması karar geçerliliğini KMK m.32 lafzında doğrudan etkilemez; ancak Yargıtay 18. HD bazı kararlarında imzasız tutanaklar için iptal yönünde içtihat üretmiştir. Bu yüzden katılan tüm maliklerin imza alması yöneticinin sorumluluğudur.

Kapanış

“Toplantıya gitmesem ne olur?” sorusu yanıltıcı şekilde basit görünür. Gerçekte cevap bir denge denklemidir: ilk toplantı düşerse ikinci toplantı yeter sayı aramaksızın karar üretir; teorik olarak tek malik bile binayı bağlar. KMK m.32, kararın gelmeyenleri de kapsadığını net hükme bağlar; m.33 ise 1 aylık iptal süresini hak düşürücü olarak koyar. Yapılması gereken üç şey nettir: (i) çağrıyı dikkatle takip edin, (ii) gidemiyorsanız yazılı vekaletname veya yazılı oy gönderin, (iii) karar usulsüz alındıysa tebliğden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk’a başvurun.

Çatı tamiri özelinde tüm oran tablosu, gündem örneği, karar defteri akışı için Apartmanda çatı tamir kararı rehberimizde detayları bulabilirsiniz; toplantı çağrısı şablonları için yönetici toplantı çağrı şablonu yazımıza göz atın.

Bu makale genel bilgi amaçlıdır; somut hukuki durum için avukat görüşü alın.